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樓市小陽春來了?

來源:中國經營網 2019-04-05 12:02:07

匯信援引中國經營報文章:“金三銀四”是樓市交易的傳統旺季,統計數據顯示,北京、上海等一二線熱點城市的樓市成交回暖,關于樓市“小陽春”的討論逐漸升溫。不過,不要因為3月份市場交易量的回升而誤認為市場進入快速升溫階段,當前市場仍處于弱勢回溫態勢,市場預期仍平穩,如果后續缺乏持續的政策支撐,市場會轉入季節性向下調整。

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  中金網匯信APP訊 : 匯信援引中國經營網文章:“金三銀四”是樓市交易的傳統旺季,統計數據顯示,北京、上海等一二線熱點城市的樓市成交回暖,關于樓市“小陽春”的討論逐漸升溫。不過,不要因為3月份市場交易量的回升而誤認為市場進入快速升溫階段,當前市場仍處于弱勢回溫態勢,市場預期仍平穩,如果后續缺乏持續的政策支撐,市場會轉入季節性向下調整。

  京滬深二手房成交反彈

  中原地產的統計數據顯示:

  3月,北京二手住宅網簽量為16051套,環比增加1.4倍,同比增加超三成,成交量是2018年5月后的最高值,也是2017年“3·17”調控后,繼2017年4月、2018年5月后第三個成交超過1.6萬套的月份。

  上海二手住宅網簽量為25931套,環比增加142%,同比增加49%,創2016年10月以來的新高。

  深圳二手住宅成交4551套,環比上升127.9%,成交量為近半年新高,但較去年同比下降了19.1%。

  58安居客房產研究院首席分析師張波表示,3月份北京二手房網簽量出現井噴,一方面是受國管公積金調整消息的影響,在一定程度上引發了成交量在短期內大幅上升,并加快成交速度;另一方面房貸放款速度較去年亦有明顯提速;再者,市場中的情緒影響也占有一定因素。

  據安居客線上數據顯示,3月份北京二手房掛牌價格同比去年上漲4.95%,體現出房主側對于房價未來預期的變化;再從國民安居指數來看,3月份環比2月份繼續上升4.3個百分點,同步體現出購房者對于市場未來預期的看多。

  值得關注的是,在目前北京成交量以及房價有所回升的背景下,“樓市小陽春”、“回暖勢頭明顯”、“買房拼手速”等標題,無不挑戰著剛需購房者的敏感神經。

  對此,張波認為,僅從部分城市單月的成交量來判斷是否迎來樓市“小陽春”,這并不合適,準確的做法是應該結合該城市的實際情況以及一段時間內的成交數據進行綜合考量。

  來自貝殼研究院的統計數據顯示,今年3月份北京二手房成交量環比增幅與2018年同期相當,與2015年至2016年市場較熱時相比,今年北京市場同比回升力度相對溫和。但若從周度數據來看,3月份每周的周度交易量呈現出持續環比下降態勢。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱,3月份北京二手房成交量升溫,主要是受季節性因素導致。未來,在北京房地產調控政策依然保持高壓、新房供應相對充裕的條件下,市場不存在快速升溫的基礎。如果后續缺乏持續的政策支撐,市場或許會轉入季節性向下調整。預計全年交易量呈現前高后低態勢,而3月份交易量有可能是全年的最高點。

  多地樓市政策微調放松

  業內人士認為,市場成交反彈與最近調控政策邊際放松預期加大有關。

  據券商中國報道,3月多地城市政策微調持續,有對特定人群放松限購的,有對二手房交易個稅進行調整的,還有叫停特價房的,同時也有多個城市政策從嚴,重點打擊市場各種違法違規行為,整體看,各地調控政策延續了此前松緊并存的狀態。

  其中,政策微調放松最明顯的是河北省高碑店市對特定人群放松限購。3月9日,高碑店市下發《關于支持民營發展的實施意見》,其中提出對符合條件的特定人群,允許在高碑店市購買一套商品房(3年內不得上市交易)。而2017年5月高碑店市實施的房地產限購政策規定,非本地戶籍在當地購房需提供3年及以上納稅證明或社會保險繳納證明。此次《意見》為民營經濟吸引進人才,改變了特定人群的購房資格認定。

  針對允許特定人群購買一套商品房,高碑店政府相關負責人表示,出臺這一條規定主要是考慮到民營企業的發展,以及在發展過程中,相當一部分工作人員有著居住的剛性需求,在綜合研究之后出臺了這一規定。

  有些城市推行“人才新政”,是指符合一定標準的人才落戶之后才可以買房子,但是高碑店這次政策都不需要落戶,是明顯的突破限購的放松。高碑店介于北京和雄安之間,屬于環京和環雄的疊加部分,樓市降溫之后比較低迷,本地政府對于土地財政高度依賴,存在政策放松的動機。

  不過,億翰智庫則認為,本次高碑店雖下發特定人群可購一套商品住房的政策,但3年內不得上市交易也同樣是落實“房住不炒”的定調,維持房地產市場穩定健康的發展。

  除了對特定人群放松限購,北京、上海、深圳、東莞等城市在減稅降費背景下調整二手房交易稅率,其中,東莞二手房個稅可“二選一”,不用嚴格按此前的差額20%征收。

  中原地產首席分析師張大偉認為,東莞作為三線城市,此前執行的二手房政策過于嚴格,比上海、深圳等一線城市政策更嚴格,而且在2018年東莞執行“三價合一”后,納稅價格與貸款價格合一,導致高個稅房源基本難以交易,房價出現了明顯下調。目前看,全國嚴格執行能查原值按差額征收個稅的,只有北京等少數城市,東莞此次寬松,應該說只是把過去過于嚴格的調控松綁了。不過,他認為,減稅對市場影響更多體現在心理層面。

  未來房價怎么走?

  對于未來走勢,預計將平穩運行,后期市場難以繼續回升。如果后續缺乏持續的政策支撐,市場會轉入季節性向下調整,3月份的交易量有可能成為全年的最高點。

  3月,北京鏈家二手房新增供需雖環比季節性回升,但月內4周持續回落。從同比看,北京鏈家新增房源量同比下滑26.7%,新增客源量基本持平,帶看量同比增長14%。長期看,買賣雙方入市積極性仍處低位。

  貝殼研究院稱,新入市業主沒有明顯漲價意愿,3月新增掛牌均價保持穩定,環比上漲0.3%。業主近半年報價也保持平穩,一季度業主上調掛牌價的次數占比雖環比上升,仍有近8成業主下調報價。成交周期上,3月購房者成交周期為79.2天,環比微降,但仍處歷史高位,市場成交節奏緩慢。

  不過,張大偉判斷,短期市場將出現一波平穩上漲,主要原因是超跌反彈,但不存在再回到之前高位的可能性。嚴格的信貸政策疊加限競房的庫存高位,北京市場不會出現太明顯地反彈,但經過10個月的價格調整,怕踏空的購房者入市積極性正在提高。

  新房的去化壓力依舊不小。3月份北京繼續加大新建商品住宅供應,庫存已經升至6.88萬套,中原地產研究中心稱,這樣的庫存,是房地產調控2年多來的最高點。今年入市的限價房有望超過6萬套。

  “核心還是看信貸政策的寬松程度,還有限購、認房又認貸的標準是否會變化。這些政策不變,市場波動就不大;一旦變化,將明顯反彈。”張大偉說。

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